Publication de la loi ELAN

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi ELAN) a été publiée au JO du 24 novembre 2018 (JORF n°0272 du 24 novembre 2018).

Composée de 234 articles, la loi ELAN modifie de nombreux dispositifs en matière notamment d’urbanisme, de construction, de copropriété, de lutte contre l’habitat indigne, de logement social…

Nous n’en ferons ici qu’un très bref résumé, essentiellement en matière d’urbanisme.

 

Pas de censure du Conseil constitutionnel sur les points les plus critiqués

Définitivement adopté par l’Assemblée nationale et le Sénat (respectivement, les 3 et 16 octobre), après un accord en commission mixte paritaire, le projet de loi ELAN avait fait l’objet d’une saisine du Conseil constitutionnel par plus de soixante députés.

Le Conseil constitutionnel s’est prononcé par décision n° 2018-772 DC du 15 novembre 2018, à lire ici.

Si les principales critiques ayant motivé cette saisine (règles de construction dans les zones littorales et normes d’accessibilité en faveur des personnes handicapées) n’ont pas prospéré, le Conseil constitutionnel a néanmoins ont censuré dix-neuf articles dépourvus de lien, même indirect, avec les dispositions qui figuraient dans le projet de loi initial (constitué de 65 articles, contre 234 à l’issue du vote parlementaire).

Un vingtième article est retranché du texte pour cause de non-respect du principe de séparation des pouvoirs.

Parmi les cavaliers censurés (voir sur ce point Dalloz-actualités), relevons :

  • l’article 72 créant un observatoire des diagnostics immobiliers,
  • l’article 91 prévoyant une autorisation permanente d’accès de la police nationale et de la gendarmerie nationale aux parties communes des immeubles des organismes d’HLM,
  • l’article 108 précisant les conditions dans lesquelles une société civile immobilière familiale peut donner congé à son locataire,
  • l’article 121 qui renforce les sanctions en matière d’occupation des espaces communs des immeubles et qui permet la résolution du bail en cas de condamnation du locataire pour trafic de stupéfiants,
  • l’article 123 permettant aux huissiers de justice d’accéder aux boîtes aux lettres dans les immeubles d’habitation,
  • l’article 135 imposant au bailleur de notifier au syndic de l’immeuble les coordonnées de son locataire,
  • l’article 144 qui permet d’autoriser de manière permanente l’accès aux parties communes des immeubles d’habitation des agents assermentés du service municipal ou départemental du logement,
  • l’article 147 exemptant les propriétaires pratiquant la location saisonnière de fournir certains diagnostics techniques,
  • l’article 152 qui prévoit un accès des services statistiques publics aux parties communes des immeubles d’habitation,
  • l’article 155 prévoyant une révision tous les cinq ans de la liste des charges récupérables par le bailleur auprès de son locataire,
  • l’article 200 qui interdit la réclamation de frais au titre d’une demande d’autorisation préalable de mise en location d’un logement dans les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé

Quant à l’article qui ne respecte pas la séparation des pouvoirs, il s’agit de l’article 196 qui prévoit qu’« un décret en Conseil d’État, relatif à la salubrité des habitations traitées dans le titre II du règlement sanitaire départemental, est publié dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la […] loi ». Or l’instauration d’un délai préfix dans lequel le pouvoir réglementaire est tenu de prendre un décret est contraire au principe de séparation des pouvoirs et aux dispositions de l’article 21 de la Constitution (relatif aux pouvoirs du premier ministre).

 

Limitations du contentieux de l’urbanisme

Quelques mois à peine après le décret du 17 juillet 2018 (voir noter actualité sur ce texte), la loi Elan modifie de nouveau les règles applicables au contentieux de l’urbanisme dans l’objectif d’aller plus vite et de lutter contre les recours abusifs (mise en application – parfois même dépassement – des recommandations du rapport de Madame Maugüé, rendu en janvier 2018).

La mesure importante de la loi ELAN est le délai de dix mois imparti aux juridictions pour se prononcer sur les recours contre les permis de construire des logements collectifs (au moins deux logements) et contre les permis d’aménager un lotissement (article R. 600-6 du code de l’urbanisme). La loi n’a toutefois pas prévue de sanction en cas de méconnaissance de ce délai. Il sera intéressant de voir dans les trimestres qui viennent, s’il est tenable.

Dans le même sens, il faut retenir  :

  • le renforcement du mécanisme de cristallisation des moyens qui devient automatique : aucun moyen nouveau ne pouvant plus être soulevé au-delà d’un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense (celui de l’administration ou celui du bénéficiaire du permis de construire), sauf fixation par la juridiction d’une nouvelle date de cristallisation des moyens « lorsque le jugement de l’affaire le justifie» (article R. 600-5 du code de l’urbanisme) ;
  • toute demande de référé suspension devra être introduite dans le délai de cristallisation des moyens (article L. 600-3 du Code de l’urbanisme) : nouveauté qui sera une réelle contrainte pour les requérants et qui pourrait aussi avoir pour effet contre productif d’accroître les référés conservatoires ;
  • le renforcement des règles de recevabilité des recours formés par des associations : pour disposer valablement d’un intérêt à agir, une association devra avoir déposé ses statuts au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire (article L. 600-1-1 du Code de l’urbanisme) ;
  • l’assouplissement des règles d’octroi de dommages et intérêts en cas de recours abusif ;
  • encadrement strict des conditions de recours contre le permis de construire modificatif intervenu en cours d’instance, sa légalité ne pouvant être contestée par le requérant que dans le cadre de cette instance (article L. 600-5-2 du Code de l’urbanisme).

 

Evolutions du droit de l’urbanisme

Parmi les nombreuses modifications apportées par la loi ELAN au droit de l’urbanisme, plusieurs mesures retiennent particulièrement l’attention :

  • Création d’un nouvel outil d’aménagement intitulé « Grande Opération d’Urbanisme », encadrée par un contrat de projet partenarial d’aménagement requérant  un engagement conjoint spécifique de l’Etat et d’une collectivité territoriale ou d’un établissement public, qui permettra à  l’autorité à l’origine de la Grande opération d’être compétente pour délivrer les autorisations de construire (voir article 1er de la loi),
  • Renforcement du contrôle de l’implantation des équipements commerciaux ( SCOT ou PLU pourront déterminer les conditions d’implantation des équipements commerciaux susceptibles d’avoir un impact sur le territoire),
  • Simplification de certaines procédures (un PLUi pourra créer une ZAC à travers une OAP ; en cas de PUP, la participation pourra directement être versée entre les mains de la personne publique compétente pour réaliser les ouvrages publics ; les POS remis en vigueur après l’annulation d’un PLU seront figés et auront une durée de vie limitée à deux ans…),
  • Assouplissement du règles applicables aux zones agricoles des PLU,
  • L’assouplissement de la loi Littoral (possibilité d’autoriser certaines constructions en dehors des agglomérations et villages existants dans le but de combler les « dents creuses »),
  • Modification de la portée de l’avis de l’architecte des bâtiments de France dans certains cas (art. 56),
  • Modifications du droit des autorisations des sols (précision des documents pouvant être demandés auprès du pétitionnaire, dématérialisation obligatoire pour les communes de + de 3500 habitants à partir du 1er janvier 2022, obligation de motiver les certificats d’urbanisme indiquant la possibilité de prononcer un sursis à statuer, possibilité de confier à des prestataires privés l’instruction),
  • Encadrement de l’exercice du droit de visite des élus et agents pour vérifier la conformité d’une construction jusqu’à 6 ans après l’achèvement des travaux (art. 77),

 

Point important en matière de planification, l’article 46 de la loi ELAN autorise le gouvernement à prendre par voie d’ordonnance, dans un délai de dix-huit mois à compter de la promulgation de la loi, toute mesure relevant du domaine de la loi propre à limiter et simplifier à compter du 1er avril 2021 les obligations de compatibilité et de prise en compte pour les documents d’urbanisme, notamment :

1° En réduisant le nombre des documents opposables aux SCoT et aux PLU et aux documents d’urbanisme en tenant lieu, ainsi qu’aux cartes communales (sauf chartes de PNR) ;
2° En prévoyant les conditions et modalités de cette opposabilité, notamment en supprimant le lien de prise en compte au profit de la seule compatibilité ;
3° En prévoyant les modifications des dispositions du code de l’urbanisme relatives au contenu du schéma de cohérence territoriale rendues nécessaires par les évolutions prévues aux 1° et 2° du présent article ;
4° En prévoyant les mesures de coordination rendues nécessaires par le 2° pour l’adaptation du schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires prévu à l’article L. 4251-1 du code général des collectivités territoriales, ainsi que les modalités d’application dans le temps de ces mesures à ce schéma ;
5° En prévoyant que seuls le PADD du plan local d’urbanisme ainsi que les OAP du PLU qui concernent l’ensemble du territoire couvert par ledit PLU doivent être compatibles avec le DOO du SCoT.

 

 

Accéder au texte intégral de la loi